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日志

 
 
 
 

今日说法-业主:购房合同上没约定违约金  

2009-05-18 11:48:38|  分类: 民生热线 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 今日说法
  
   “关注法理人情,体察世间冷暖”,欢迎广大市民和律师朋友发短信至《海南特区报》“今日说法”栏目:13518849833(记者 王忠新),电子邮箱hntqb2008@163.com;13637651945(记者 刘江浩),电子邮箱tqbljh@126.com。
  
  案例一
  
  车辆被盗后
  盗车贼撞伤人
  
   案例 2008年12月的一天,云女士驾驶自己的红色两厢小汽车去海口市海秀中路参加一个老同学宴会,当晚10时许,她们前往南大立交桥附近某KTV唱歌。
   因为停车位已满,云女士只好把车停在附近空地上。云女士刚进KTV不久,就有KTV工作人员进来敲门,称有人在路边一辆红色两厢小汽车旁转了半天,最后发动汽车跑掉了。
   三天后,云女士接到了一个家长的电话,原来盗车贼得手后,迅速开车逃往市郊,在海口市新大洲大道,急于逃窜的盗车贼竟然在该路段刮倒了一名骑车的初中男生,导致该男生左腿骨折,虽然不严重,但男生因此休学近一个月。事发当晚,有人看到肇事车辆,还记下了云女士的车牌号。
   被撞的初中男生家属向云女士索赔医疗费、交通费、营养费等5000余元。云女士一时懵了,自己丢了车不说,还要向被小偷撞伤的人赔钱?记者 王忠新
  
  
   ●律师点评
  
  车主不承担赔偿责任
   犯罪分子使用盗窃车辆或者他人使用犯罪分子盗窃的机动车辆肇事的,均应对盗车的犯罪分子提起刑事附带民事诉讼解决,被盗机动车辆所有人作为受害人一般不存在对机动车辆被盗的过错责任问题,因此也不应承担任何法律责任,包括代为赔偿责任。
   使用盗窃的机动车辆肇事,造成被害人物质损失的,肇事人应当依法承担损害赔偿责任,被盗机动车辆的所有人不承担损害赔偿责任。冯桦 律师
  
  
  案例二
  
  朋友还了本金
  没给5万利润
  
   案例 张萍(化名),黑龙江人,2002年从家乡来到海南寻求发展,后来他认识了临高的李弘(化名),两人成为朋友。
   2007年年底,李弘准备做生意,但是资金不足。于是,李弘找到张萍合伙,希望让她出资10万元。张萍担心赚不了钱,没有答应。
   后来,李弘再次找到张萍。他向张萍承诺,只要张萍答应拿出7万元就可以,不管生意风险如何,都让她不亏本。2008年1月,两人签订了一份协议书。主要内容是,李弘已收到张萍的入股资金7万元,一年以后,李弘一次性付给张萍本金加利润12万元。在整个过程中,张萍不用承担生意中的任何风险责任。如果是遇到不可抗力的外界因素造成损失,李弘也需要将本金返还张萍。
   一年多过去,李弘的生意没有计划中收益好,所以只愿意支付本金7万元。不过张萍认为李弘还是赚到钱了,应该付答应她的5万元。记者 刘江浩
  
   ●律师点评
  
  两人属于借贷关系
   案例中,两人之间已经在协议中明确约定,一方不用承担任何责任。据此,两人并非他们意识中的合伙人关系。在司法实践中,无风险“合伙”只能按照普通的借贷关系处理。
   因此,张萍可以主张的权利是,要求对方将7万元本金及时偿还。对于借贷利息,最多可按照银行同期贷款利率的4倍进行主张。
王飞雄 律师
  
  
  案例三
  
  业主:购房合同上没约定违约金
  
   案例 经营饭店的张先生和在私企上班的符先生,都是海口市美兰区国兴大道某小区的业主。两人一个住A栋10楼,一个住B栋3楼,本来互不相识的两人,因为先后起诉楼盘开发商而互相结识。据二人介绍,小区有80多名业主欲分批状告开发商,但多数人起诉的案由都一样:开发商逾期交房,并超过约定期限办理房产证。
   2005年,张先生和爱人想买套商品房。在售楼员的极力推荐下,看中了海口市国兴大道某高校附近的一处正在建设中的高档小区。
   随后,张先生与开发商签订商品房预售合同,双方约定,开发商应于2005年6月1日向业主交房,并在交房之日起90日内,办理房产证。
   可到了2006年7月,张先生才接到开发商的通知,拿到了房门钥匙,可开发商因为工程验收等原因,迟迟不能办理房屋所有权证及土地使用权证。到了今年3月,实在忍无可忍的张先生急了,准备起诉开发商时发现,自己和开发商没有约定延期交房和逾期办房产证的违约金。开发商的工作人员称,房屋的交付使用就是交付房门钥匙。
   交了房门钥匙就算交房吗?这违约金该怎么个要法?张先生心里直犯嘀咕,总想弄个明白。
  记者 王忠新
  
  
   ●律师点评
  
  出卖人应承担违约责任
  
   《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
   1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
   2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
   3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
   本案中,出卖人认为房屋交付使用就是交钥匙的问题。为了避免此类纠纷产生,购房者最好在合同条款中对交付使用的条件明确约定,指出只有完全符合交付条件后才算是正式交付否则出卖人应承担逾期交房的违约责任。同时也可以约定出卖人交付未经验收合格的房屋应承担的违约责任。购房者在签订合同的过程中如能这样约定,无论出卖人逾期交房或交付未经验收的房屋均应承担违约责任。
   海南昌宇律师事务所 关绍斌 律师
  
  
  案例四
  
  约定违约金少了“每日”
  
   案例 符先生是一个高级技工,选房子一直是妻子在跑前跑后,买房签合同时他也没多在意。花了28万买下一套临江的房子。
   2004年8月,符先生夫妇和开发商签订购房合同,约定开发商应于2005年5月1日向业主交房,并在交房之日起90日内,办理房产证。因开发商的原因导致业主不能按约定期限取得房产证的,开发商向业主支付该商品房总价款万分之三的违约金。
   2006年5月开发商交房,可至今,符先生的房产证还没到手。有人约符先生起诉开发商,但一算将要索赔的违约金符先生愣住了,原来开发商为他们精心设计了一个圈套,别人约定违约金时,一般约定开发商“每日向业主支付该商品房总价款万分之三的违约金”,符先生发现,在他的合同中,少了个“每日”字样!
   让符先生一家又气又悔的是,买房时签署的合同文本,是开发商方面出具的,他们买房时并未过多研究。符先生说,如果没有“每日”,就是拖五年十年不办房产证,开发商只需支付28万总房款的“万分之三”,即84元。记者 王忠新
  
   ●律师点评
  
  按《合同法》相关规定赔偿
  
   按照一般习惯,当事人在履行合同中发生违约,其违约责任的承担都是按照所涉及的标的额日百分比来计算,如,贷款合同约定,逾期还款的,应当按照逾期还款额的日2.1% 向银行支付违约金。如符先生所说:如果没有“每日”,就是拖五年十年不办房产证,开发商都只需支付28万总房款的“万分之三”,即84元。这样对买房人明显不公平,同时也等于在鼓励开发商恶意违约。所以,根据我国《合同法》第125条规定,应当按照诚信原则以及补缺推定规则,确定开发商“每日向业主支付该商品房总价款万分之三的违约金”,来赔付业主相应金额的违约金。海南昌宇律师事务所 关绍斌 律师
  
  
  解疑三则
  
  怎样办理准生证
  
   手机13916****51短信:我和老婆刚刚去民政局领证结婚,现在我们准备生孩子,但不知道准生证应该怎么去申请?
   答:现在已没有准生证的说法,由生育服务证取而代之。生育第一个子女的,夫妻双方可以在怀孕后持结婚证向女方所在单位和户籍所在地或者现居住地乡镇人民政府、街道办事处或者村民委员会、居民委员会申报,领取生育服务证,凭证免费享受规定的计划生育技术服务。
   具体程序是,当事人书面申请,填写《生育服务证申请表》一式三份, 经夫妻双方所在单位审查签署意见后持结婚证、户口簿或身份证明、收养证明等与申请理由相关的证明材料,向女方户籍所在地乡、镇、街道办事处计生办申请。
  (大同街道办计划生育办公室)
  
  
  能否得到男友房产
  
   海口王小姐:我和前男友从2002年已经在一起,共同从北方来到海口,但是一直没有结婚,他在外面做房产,我在家里做其他的事情,并对他的工作进行辅助,现在已经有了10来套房产。现在他有了新女友,我们已经分手,不知道我能不能得到其中一部分房产。
   答:所谓夫妻共同财产,是指受我国《婚姻法》调整的在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财产。共同财产所指,必须是合法登记的夫妻之间。因为你和男友不是登记夫妻,所以同居期间男方因投资所得房产,不属于共同财产范围,且你未进行投资等,因此,你的主张将缺乏法律依据。
  (海南智恒律师事务所 王飞雄 律师)
  
  
  我们想得双倍工资
  
   手机13807****18短信:我和公司签合同,我们是2009年签的合同,但是上面写的是2008年,公司要求签我们也就签了。现在我们能不能让公司给双倍工资,给我们买保险?
   答:公司这种做法属于规避法律责任,如得以证实应是无效行为。具体的做法是,你们可以找寻当时的现场证人,证实这份合同是在2009年所签订。如果能够得以证实的话,你们便能据此主张2008年之后的相应的双倍工资。此外,社会保险是必须由企业为劳动者缴纳办理的。
  (海南智恒律师事务所 王飞雄 律师)
  
   本组稿件由记者 刘江浩 整理
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